Zmiany istotne i nieistotne w projekcie - czym są i co powinieneś o nich wiedzieć?

Czym jest adaptacja projektu?

Adaptacja projektu domu to inaczej wprowadzenie modyfikacji do już istniejącego projektu architektoniczno-budowlanego w celu dostosowania go do wymagań technicznych, regulacji prawnych, warunków lokalnych, a także potrzeb inwestora. 

Adaptacja może obejmować zarówno drobne zmiany, jak i znaczące modyfikacje, które wpływają na funkcjonalność, strukturę lub wygląd budynku.

Adaptacja gotowego projektu

Zakup gotowego projektu budowlanego może pomóc zaoszczędzić czas i pieniądze na wczesnym etapie inwestycji. Pamiętaj jednak, że kupionego projektu nie możesz zanieść prosto do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Musi on najpierw zostać dostosowany do warunków lokalnych oraz Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy, co nakazują przepisy Prawa budowlanego.

Dopiero wtedy można ubiegać się o uzyskanie PnB. 

Adaptacja projektu gotowego do działki to również najlepszy moment, by zastanowić się nad wprowadzeniem zmian, które sprawią, że dom będzie lepiej dopasowany do Twoich wymagań i potrzeb. Przykładem takiej modyfikacji jest np. zmiana technologii budowlanej, systemu grzewczego, układu pomieszczeń itp. 

Wprowadzenie powyższych zmian na etapie adaptacji do działki pozwoli Ci uniknąć dodatkowych formalności związanych z uzyskaniem nowych pozwoleń, zoptymalizujesz koszty oraz zminimalizujesz ryzyka błędów i opóźnień już w trakcie realizacji inwestycji.

Pamiętaj!
Adaptacja projektu do działki i wprowadzenie do niego jakichkolwiek zmian, wymaga zaangażowania architekta i jest dodatkowo płatne.

Kto może wykonywać zmiany projektowe?

Adaptacja projektu musi być wykonana przez architekta lub tzw. projektanta adaptującego. Prawo wymaga, aby posiadał on stosowne uprawnienia i należał do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Osoba wprowadzająca zmiany nie musi być autorem projektu. 

W art. 20 Prawa budowlanego czytamy, że architekt adaptujący staje się automatyczne odpowiedzialny przed prawem za zgodność projektu z obowiązującymi normami i przepisami prawnymi, a także przyjmuje wszystkie obowiązki i uprawnienia wynikające z ustawy – łącznie z odpowiedzialnością za prawidłowość i kompletność projektu. 

Ważne!
Jeśli zmiany w projekcie wprowadzane są już po uzyskaniu pozwolenia na budowę, to architekt adaptujący staje się automatycznie odpowiedzialny za ocenę odstąpienia od zatwierdzonego projektu, co obejmuje kwalifikację takich odstępstw jako istotnych lub nieistotnych zgodnie z Prawem budowlanym.

Jakie są obowiązki architekta adaptującego projekt architektoniczno-budowlany?

Zakres obowiązków architekta adaptującego jest bardzo szeroki, należy zaliczyć do nich m.in.:

• przystosowanie projektu do obwiązującego miejscowego planu zagospodarowania lub warunków zabudowy;
• przygotowanie projektu zagospodarowania działki, w tym jego części opisowej;
• ustalenie warunków posadowienia budynku i jego kategorii na podstawie badań geotechnicznych gruntów;
• wykonanie adaptacji fundamentów poprzez dopasowanie ich do lokalnych warunków gruntowych występujących na działce;
• wprowadzenie zmian na życzenie inwestora w gotowym projekcie domu;
• przygotowanie dokumentów potrzebnych do wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
• uwzględnienie w dokumentacji budowy odpowiednich informacji dotyczących planowanych modyfikacji w przypadku nieistotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, które nie wymagają uzyskania ponownej decyzji o pozwolenie na budowę.

Czym są zmiany istotne i zmiany nieistotne w zatwierdzonym projekcie?

Polskie Prawo budowlane definiuje, które zmiany w projekcie po uzyskaniu PnB można uznać za istotne lub nieistotne odstąpienie od projektu. Rozróżnienie to ma kluczowe znaczenie dla inwestorów, projektantów i wykonawców, ponieważ wpływa na procedury administracyjne oraz na przebieg budowy domu.

Zmiany nieistotne w projekcie budowlanym

To zmiany, które nie wpływają na parametry określone w pozwoleniu na budowę. Mogą one obejmować drobne korekty w układzie pomieszczeń, zmiany materiałów wykończeniowych, czy zmiany dotyczące instalacji wewnętrznych. Takie zmiany nie wymagają ponownego uzyskiwania pozwolenia, ale muszą być zgłoszone i zatwierdzone przez autora projektu, a także wpisane do dziennika budowy np. przez kierownika budowy. 

Ciekawostka!
Zmiany nieistotne można wprowadzać nawet po rozpoczęciu budowy.

Zmiany istotne w projekcie budowlanym

Nieco inaczej wygląda sytuacja, dotycząca wprowadzania istotnych odstępstw od projektu. Zmiany istotne obejmują wszystkie modyfikacje, które wpływają na charakterystyczne parametry nieruchomości tj. jej kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość czy szerokość. 

Oprócz powyższych jako zmiany istotne art. 36a Prawa budowlanego określa także odstąpienia w zakresie;

• „projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu budowlanego poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:  
  a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,  
  b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,  
  c) liczby kondygnacji;
• warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• wymagającym uzyskania lub zmiany warunków decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania zmiany warunków decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:  
  a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, lub  
  b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, oraz instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d;
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym”.

Kto wprowadza zmiany istotne w projekcie architektoniczno-budowlanym? 

Zmiany istotne do projektu domu może wprowadzić tylko architekt adaptujący poprzez wykonanie tzw. projektu zamiennego, który należy złożyć w urzędzie w celu uzyskania nowego, zamiennego pozwolenia na budowę. 

Zmiany istotne mogą obejmować także odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, co może wymagać zmiany pozwolenia na budowę. 

Warto też wspomnieć, że Prawo budowlane przewiduje zmiany projektowe, które, choć wymagają projektu zamiennego, to nie potrzebują zamiennego pozwolenia na budowę. Do takich zalicza się np. zmiana sposobu użytkowania pomieszczenia np. garażu czy też zmian materiału konstrukcji.

Jakie są konsekwencje niezgłoszenia istotnego odstąpienia od projektu budowlanego?

Wykonywanie prac budowlanych, które obejmują zmiany istotne, bez uzyskania zamiennego PnB sprawia, że wykonuje się tzw. "samowolkę budowlaną". Dla inwestora oznacza to poważne konsekwencje - zarówno prawne, jak i finansowe. 

W przypadku wprowadzania istotnych zmian do zatwierdzonego projektu, konieczne jest ich zgłoszenie, aby spełnić wymagania Prawa budowlanego. W przeciwnym wypadku kontrola nadzoru budowlanego może nakazać wykonanie zamiennego projektu, wstrzymać prace, nałożyć karę pieniężną, a nawet nakazać rozbiórkę. Takie problemy mogą pojawić się także na etapie zgłoszenia budynku do użytkowania. 

Ile kosztuje adaptacja projektu?

Wiele osób wybierając gotowy projekt domu, kieruje się chęcią oszczędności. Pamiętaj jednak, że do jego ceny musisz doliczyć też koszt niezbędnej adaptacji do działki, a także wszystkich zmian istotnych i nieistotnych, które mają lepiej dostosować projekt do Twoich oczekiwań. Koszt ten uzależniony jest od wielu czynników m.in. zakresu prac i renomy architekta/pracowni. 

Średnia cena adaptacji projektu, bez wprowadzania zmian na życzenie inwestora, wynosi obecnie 1000-4000 złotych, przy czym w dużych miastach wojewódzkich może być wyższa. Do tej ceny doliczyć musisz też koszt badania gruntu, wykonania mapy do celów projektowych, opracowania planu zagospodarowania terenu oraz niezbędnych przyłączy.

Ile kosztują zmiany istotne w projekcie?

Adaptacja projektu będzie jeszcze droższa, jeśli pojawi się konieczność wprowadzenia zmian istotnych po uzyskaniu PnB. Praktyka pokazuje, że nawet niewielka modyfikacja może pociągać za sobą duże nakłady finansowe. W skrócie: im większa jest zmiana, tym jej koszt jest wyższy. 

Dlatego właśnie wprowadzanie zmian do gotowego projektu nie zawsze jest opłacalne. W wielu przypadkach stworzenie indywidualnego projektu okazuje się tańsze niż dostosowanie tego gotowego poprzez zmiany.

Bez względu na to, czy potrzebujesz adaptacji projektu do działki, czy pomimo uzyskanego PnB, chcesz dokonać zmian w projekcie lub planujesz wykonanie projektu indywidualnego, możesz liczyć na DOM 3E!

Skorzystaj z doświadczenia i wiedzy naszych architektów. Skontaktuj się z nami, by zaprojektować i wybudować dom na miarę swoich potrzeb.