Poradnik: jak odrolnić działkę?

Czy na każdej działce można wybudować dom?

Podstawowy podział działek obejmuje te rolne oraz budowlane. Ta pierwsza jest użytkiem rolnym, który nie może być objęty zabudową mieszkaniową. Powstać mogą na niej jedynie obiekty przeznaczone do pracy rolniczej. Działka budowlana jest natomiast terenem, na którym można budować nieruchomości mieszkaniowe – domy, bloki, apartamentowce.

To, czy i co można wybudować na działce, uzależnione jest od założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazuje on, czy działka jest rolna, czy budowlana. Okazuje się jednak, że na działce rolnej też można budować, o ile wcześniej się ją odrolni, czyli przekształci w budowlaną.

Jak działkę rolną przekształcić w działkę budowlaną?

W ostatnich latach zainteresowanie działkami rolnymi jest coraz większe. Rolnicy decydują się na ich odrolnienie, aby sprzedać ziemię ze znacznym zyskiem. Inwestorów działki rolne interesują ze względu na ich atrakcyjne położenie – pod miastem, z dala od hałasu, często w otoczeniu natury i terenów rekreacyjnych. Nie bez znaczenia jest również cena – budowa na odrolnionej działce może obniżyć koszty inwestycji. Na uwadze trzeba jednak mieć, że nie każdą ziemię można wyłączyć z produkcji rolniczej. Decyzja uzależniona jest m.in. od klasy gruntu. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje, że grunty klasy IV, IVa, IVb, V i VI (te o dobrych parametrach) nie podlegają odrolnieniu. Oprócz tego ustawa podkreśla również, że chronione są:

• grunty rolne;
• sady;
• plantacje;
• stawy rybne i zbiorniki wodne, w których bytują ryby;
• gospodarstwa rolne;
• ziemie zadrzewione z zakrzewami śródpolnymi;
• ogrody botaniczne i działkowe;
• torfowiska i grunty leśne.

W praktyce pozytywna decyzja o przekształceniu działki rolnej w budowlaną wydawana jest w przypadku nieużytków i gleb zdegradowanych. Dodatkowo warunkiem odrolnienia jest spełnianie warunków zawartych w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi działki, które można przekształcić w budowlane, powinny:

• mieć dostęp do drogi publicznej;
• sąsiadować z inną działką zabudowaną;
• nie być objęte ochroną przyrodniczą, archeologiczną ani konserwatorską;
• mieć uzbrojenie terenu (istniejące lub zaprojektowane);
• być dopasowane do planu budowlanego (minimum to możliwość podłączenia do prądu).

Mimo spełnienia tych warunków decyzja o odrolnieniu nie zawsze będzie pozytywna. Ostateczna decyzja należy do władz gminy, które mają władztwo planistyczne.     

Na czym polega odrolnienie działki?

Odrolnienie działki polega na zmianie przez gminę treści planu zagospodarowania przestrzeni w zakresie przeznaczenia gruntu. W zakres przekształcania działki rolnej na budowlaną wchodzi też trwałe wyłączenie z produkcji rolnej. Po zakończeniu tych dwóch etapów powstaje działka budowlana.

Jak odrolnić działkę?

Proces odrolnienia działki zależy m.in. od tego, czy jest ona objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak jest, a dokument określa ją jako rolną, to konieczne jest złożenie wniosku o zmianę przekształcenia gruntów. Musi on zawierać:

• dane wnioskodawcy;
• dokładny adres działki;
• uzasadnienie zmiany, czyli wskazanie powodu przekształcenia.

Ponadto do wniosku należy dołączyć aktualne mapy ewidencyjne, wypis z rejestru gruntów i mapę nieruchomości. Składa się go do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dokument można złożyć bezpośrednio w urzędzie, wysłać listownie lub przez Internet za pośrednictwem strony biznes.gov.pl.

Prawo nie określa czasu, w jakim wniosek powinien być rozpatrzony, dlatego składając go, należy uzbroić się w cierpliwość. Ta będzie również potrzebna w przypadku, gdy gmina zgodzi się na odrolnienie. Pozytywna decyzja oznacza bowiem rozpoczęcie procedury, która obejmuje przygotowanie analizy zmian, studiów uwarunkowań i warunków zagospodarowania przestrzennego. Te dokumenty potrzebne są do podjęcia uchwały o zmianie miejscowego planu zagospodarowania.

Jak odrolnić działkę bez planu zagospodarowania przestrzennego?

Brak miejskiego planu zabudowy jest równoznaczny z koniecznością wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokumenty te wydawane są przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta. Dopiero po ich uzyskaniu trzeba złożyć wyżej opisany wniosek o odrolnienie.

Czy można szybciej odrolnić działkę?

Nie ma co ukrywać, że odrolnienie działki jest procesem trudnym i czasochłonnym. Nic więc dziwnego, że wiele osób zadaje sobie pytanie, jak przyspieszyć odrolnienie. Jednym ze sposobów jest skorzystanie z pomocy specjalistów w tym temacie np. ekspertów DOM 3E. 

Warto również pamiętać, że uzyskanie decyzji ministra właściwego do spraw rozwoju wsi nie wymagają grunty rolnicze klasy I – III, jeśli spełniają łącznie poniższe warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej;
• położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej;
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Jak wyłączyć działkę z produkcji rolnej?

Odrolnienie działki nie kończy jej procesu przekształcania na teren budowlany. Kolejnym etapem jest wyłączenie działki z produkcji rolnej. Jest to konieczne w przypadku:

• użytków wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
• użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
• a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (np. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych);
• gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

Wniosek o wyłączeniu działki z produkcji rolnej składa się do właściwego, ze względu położenie gruntu, Starostwa Powiatowego. Powinien on obejmować uzasadnienie oraz określać, czy wyłączenie jest na cele budowlane, czy inne. Należy również pamiętać o załączeniu wszystkich wymaganych dokumentów, czyli ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością, projektu zagospodarowania działki, potwierdzenia wartości gruntu podlegającego wyłączeniu, wypisu z rejestru gruntu.

W przypadku, kiedy wniosek dotyczy ziem o klasie rolnej IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, decyzja nie może być odmowna. Z kolei w przypadku klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego takie wyłączenie w ogóle nie jest wymagane.

Otrzymanie pozytywnej decyzji o odrolnieniu oraz wyłączeniu z produkcji rolnej oznacza, że działka została przekształcona z rolnej w budowlaną. Ostatnim etapem formalności jest otrzymanie decyzji oraz zarejestrowanie zmiany w ewidencji gruntów i budynków.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Chcąc przekształcić działkę rolną w budowlaną, trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością dopełnienia procedur, ale i kosztami. Na ich wysokość wpływa klasa gruntu i powierzchnia działki. Najwyższe opłaty generuje wyłączenie gruntów z produkcji rolnej — wahają się one od 87 435 zł do 437 175 zł, za każdy hektar działki. Ceny za poszczególne klasy gruntu wyglądają następująco:

• grunt I klasy – 437 175 zł za hektar;
• grunt II klasy – 361 398 zł za hektar;
• grunt III klasy – 291 450 zł za hektar.

Opłata maleje wraz ze zmniejszaniem się klasy gruntu. Oprócz tego kosztu do sumy całkowitej należy doliczyć:

• opłatę za wydanie decyzji o warunkach zabudowy;
• opłaty za pełnomocnika;
• opłaty skarbowe za wpis i wyrys z miejskiego planu zagospodarowania.

Kolejnym kosztem przy trwałym wyłączeniu gruntu jest opłata roczna obowiązująca na 10 lat. Jej wysokość wynosi 10% należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Z opłaty tej zwolnione są grunty wyłączone z produkcji rolnej i leśnej do 0,05 ha (w przypadku budynku jednorodzinnego) i do 0,002 ha (w przypadku budynku wielorodzinnego – na każdy lokal). W ogólnym rozrachunku zmiana kategorii działki może okazać się naprawdę kosztowna.

Kary za odrolnienie działki wbrew przepisom

W przypadku niedopełnienia procedury lub przeprowadzenie jej niezgodnie z przepisami na sprawcę nakładana jest kara. Jeśli marszałek województwa stwierdzi, że grunty zostały wyłączone niepoprawnie, to sankcja wynosi dwukrotność standardowej należności. W przypadku gdy zostaje stwierdzone, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji, opłata zostaje podwyższona o 10%.  Wysokie kary czekają też na osoby, które dopuściły się samowoli budowlanej. 

Podsumowanie

Odrolnienie działki postrzegane jest jako sposób na tańsze pozyskanie ziemi pod budowę nieruchomości. Zanim jednak na działce rolnej będą mogły wystartować prace, konieczne jest dopełnienie formalności. Nie ma się co oszukiwać – te nie są ani szybkie, ani proste, ani tanie. Co więcej, decyzja ws. odrolnienia nie zawsze musi być pozytywna. Jeśli jednak proces zakończy się pozytywnie, to możesz cieszyć się pełnią możliwości, jakie stwarza zmiana przeznaczenia działki.

Nie wiesz, jak odrolnić działkę lub nie masz czasu na dopełnienie wszystkich formalności? Skontaktuj się z nami i uzyskaj profesjonalną pomoc w skompletowaniu dokumentacji i potrzebnych pozwoleń na budowę.