Kupno działki budowlanej – 7 rzeczy, na które warto zwrócić uwagę

Rodzaje działek i status prawny działki

Decydując się na zakup działki należy pamiętać, że nie na każdej działce można postawić dom. Wyróżnia się działki:

• budowlane,
• rekreacyjne,
• rolne,
• rolno-budowlane,
• siedliskowe,
• leśne,
• inwestycyjne.

Każda z powyżej wymienionych działek ma swoje przeznaczenie, ale tylko na budowlanej można wybudować dom jednorodzinny, a wymogiem koniecznym, wynikającym z Prawa Budowlanego jest dostęp do drogi publicznej. Dobra wiadomość jest taka, że możemy wystąpić o zmianę statusu działki np. o jej odrolnienie (wyłączenie z produkcji rolnej). Na działce rolnej, rolnik indywidualny (nie przedsiębiorstwo rolne) może wybudować określoną w Prawie Budowlanym „zabudowę zagrodową” – może to być dom oraz budynki przeznaczone do prowadzenia działalności rolniczej. Na działkach leśnych budowa jest zabroniona, chyba że MPZP przewiduje zmianę przeznaczenia terenu. Na własną rękę bardzo trudno jest zmienić status działki leśnej i jest to bardzo kosztowne.

– Jedną z podstawowych kwestii, jaką należy sprawdzić przed zakupem działki jest jej status prawny. Można go zweryfikować w księdze wieczystej założonej dla danej nieruchomości. Należy upewnić się, czy osoba sprzedająca ziemię rzeczywiście jest jej właścicielem. Jeśli do księgi wieczystej jest wpisanych kilku właścicieli trzeba mieć na względzie zaspokojenie roszczeń każdego z nich – wszyscy właściciele działki muszą zgodzić się na jej sprzedaż. Księga wieczysta zawiera także informacje o ewentualnych obciążeniach hipotecznych. Jest to na tyle istotne, że jeśli kupimy działkę, na której ustanowione jest zabezpieczenie hipoteczne, przejdzie ono na nas – komentuje Wojciech Trębacz, architekt DOM 3E.

Warto zaznaczyć, że działki znajdujące się w granicach administracyjnych miast zazwyczaj posiadają uregulowany status prawny linii podziału. Oznacza to, że granice danego terenu są wyznaczone na podstawie postępowania geodezyjno-administracyjnego i zatwierdzone odpowiednimi dokumentami. W celu zidentyfikowania i zlokalizowania prawnych granic działki najlepiej skorzystać z usługi geodety, który kontaktując się z odpowiednim urzędem dokona oceny dokumentacji, ustali linie oraz punkty graniczne. Nabycie działki nieposiadającej prawnie określonych granic jest znacznie bardziej skomplikowane i kosztowne. Konieczne jest ich ustalenie, które wymaga od inwestora dużo więcej formalności i czasu. Dlatego przed podjęciem decyzji o kupnie warto skonsultować się ze specjalistą.

Koszt działki

Cena działki to bardzo istotna kwestia z punktu widzenia inwestora, a jej wartość determinuje głównie jej lokalizacja. Grunty w mieście są zazwyczaj kilkukrotnie droższe w stosunku do tych znajdujących się na terenach podmiejskich. Co to oznacza w praktyce? Tereny wiejskie umożliwiają zakup znacznie większej działki przy tym samym budżecie. To inwestor musi zadecydować, co jest dla niego ważniejsze: powierzchnia działki czy jej umiejscowienie.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu i decyzja o Warunkach Zabudowy

Decydując się na zakup działki, należy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu (MPZP) czyli dokument, który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeżeli działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Terenu to przed zakupem działki warto wystąpić z takim wnioskiem do gminy, aby uniknąć późniejszych rozczarowań.

Co ważne, jeżeli działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Terenu to decyzje WZ nie są wydawane. Natomiast jeżeli MPZP jest w trakcie powstawania to gminy wstrzymują wydawanie WZ do czasu uchwalenia MPZP.

Trzeba pamiętać, że nie zawsze działki wystawione na sprzedaż są objęte MPZP, który reguluje:

• minimalną wielkością działki;
• w jakiej części działka może zostać zabudowana (wskaźniki intensywności zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, miejsc postojowych, gabaryty budynku);
• przeznaczenie gruntów;
• liczbę kondygnacji i wysokość budynku;
• kolor elewacji;
• nachylenie dachu przyszłej nieruchomości;
• organizację przyłączy mediów;
• rodzaj paliw jakie mogą być wykorzystywane w systemie ogrzewania domu;
• rodzaj zabudowy (budynek wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej).

Nie wszystkie wytyczne muszą występować w MPZP, niektóre gminy mają bardzo szczegółowo określone warunki, a niektóre bardzo lakonicznie. Dzięki MPZP formalności związane z budową domu są mniej uciążliwe niż wtedy, gdy działka nie jest nim objęta. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) może złożyć każdy. Nie trzeba być właścicielem działki, żeby dowiedzieć się jakie warunki zabudowy określiła gmina dla wskazanego terenu. Szczegółowe warunki jakie musi spełniać działka do wydania WZ są wyszczególnione w Art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana w krótszym czasie, jeśli działka graniczy z już zabudowaną posesją.

Sąsiedztwo

Każda uchwała mówiąca o planie miejscowym jest publiczna i dostępna online na stronie gminy. Dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę konieczne jest otrzymanie z gminy wypisu i wyrysu z MPZP dla konkretnej działki (stanowi to załącznik do projektu architektoniczno-budowlanego). MPZP, oprócz obecnych i planowanych inwestycji znajdujących się w pobliżu wybranej działki (na przykład budynków przemysłowych lub tras szybkiego ruchu) określa przeznaczenie gruntów pod konkretne funkcje tych terenów (np. zabudowa mieszkalna jednorodzinna, zabudowa usługowa, zabudowa przemysłowa). MPZP zawiera też informacje o dopuszczalnym rodzaju zabudowy, ustanowione na podstawie analizy sąsiadujących z nią terenów. Wizja naszego wymarzonego domu nie powinna wysokością, kształtem dachu czy nawet kolorem elewacji znacznie odbiegać od budynków zlokalizowanych w pobliżu. W przypadku, kiedy nasza działka nie jest objęta lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego konieczne jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Podczas analizy sąsiedztwa nieruchomości warto również zwrócić uwagę na infrastrukturę miejską – bliską lokalizację szkół, miejsca pracy, sklepów wielkopowierzchniowych, ruchliwych ulic czy torów, które mogą stanowić źródło hałasu.

Ukształtowanie terenu i badania gruntu

Płaskie działki ułatwiają budowę domu, ponieważ nie trzeba wykonać wielu prac ziemnych. Natomiast nieruchomość może tylko na pierwszy rzut oka wydawać się pozbawiona wzniesień, a w rzeczywistości być pełna pagórków i dziur, które trzeba będzie wyrównać przed rozpoczęciem budowy – wiąże się to z kosztami i jest czasochłonne.

– Przed zakupem działki należy sprawdzić, jaka roślinność rośnie na działce. Drzewa, krzaki, a nawet wysokie trawy mogą utrudniać ocenę ukształtowania terenu działki. Dobrym rozwiązaniem jest wynajęcie geodety, czyli specjalisty, który zmierzy kąt nachylenia działki. Oczywiście można pokusić się o kupienie działki na pochyłym terenie czy na skarpie, ale trzeba mieć na uwadze utrudnienia wiążące się w późniejszym czasie z jej zabudowaniem. – dodaje Wojciech Trębacz. 

Geodeta dostarcza mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych. Ważna jest też opinia geologa, który dostarczy opinie geotechniczną przedstawiającą profile terenu (przekroje) i rodzaj gruntów. Dobrą praktyką przy zlecaniu badań gruntowych jest wskazanie, w którym miejscu na działce jest projektowana zabudowa. Geolog w opinii geotechnicznej zawiera swoją ocenę na temat posadowienia budynku i sugerować wybór fundamentów, ale  ostateczną decyzję o rodzaju fundamentowania podejmuje konstruktor.

Geolog wykonuje również badania określające warunki wodno-gruntowe podłoża. To bardzo ważne informacje, które pozwalają właściwie zaprojektować fundamenty budynku, dobrać typ ich izolacji, zaprojektować odprowadzenie wód opadowych czy typ przydomowej oczyszczalni ścieków. Dobrze wykonane badania geotechniczne pomogą uniknąć problemów występujących podczas użytkowania budynku, np. wilgoci, niewłaściwie osiadających fundamentów a także pękających ścian.

Dojazd do działki

Z rzeczy, które warto zweryfikować jeszcze przed zakupem działki jest jej połączenie z drogą publiczną oraz sprawdzenie statusu tej drogi. Czasami dojazd do działki jest możliwy tylko przez czyjąś posesję – gdy brakuje  bezpośredniego połączenia z drogą publiczną, to zgodnie z prawem ustalana jest służebność gruntowa (w księgach wieczystych) zapewniająca dojazd do działki budowlanej. Co istotne, jeśli drogi dojazdowej w ogóle nie ma, to budowa domu nie będzie możliwa. Opcją alternatywną jest kupno wydzielonej drogi dojazdowej na współwłasność, wystąpienie o ustanowienie służebności przejazdu, czyli możliwości korzystania z drogi dojazdowej od sąsiada lub kupno sąsiedniej działki z drogą dojazdową.

Uzbrojenie działki

Kolejną rzeczą, którą należy sprawdzić jest uzbrojenie działki, a sieci przyłączy są widoczne na mapach zasadniczych. Wstępnie można to sprawdzić kupując tego typu mapę w gminie. MPZP i decyzja WZ określa sposób przyłączenia się do sieci. Uzbrojenie działki można także sprawdzić poprzez złożenie warunków technicznych przyłączenia do sieci do odpowiednich dostawców mediów. Podobnie jak w przypadku granic, działki znajdujące się na obszarach miejskich są zazwyczaj przyłączone do niezbędnych sieci (wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych i gazowych), natomiast o uzbrojenie działek na terenach wiejskich często musimy zadbać sami. Teren wyposażony w media będzie droższy od tego nieuzbrojonego. Wybierając drugą opcję należy poświęcić czas i fundusze na doprowadzanie mediów.

Kompleksowa budowa domu w DOM 3E

W DOM 3E zajmujemy się kompleksową budową domów. Na każdym etapie procesu budowy i jej planowania nasi specjaliści służą swoją wiedzą i doświadczeniem – również przy wyborze działki. Chętnie doradzamy klientom i przeprowadzamy przez wszystkie formalności. Domy 3E są budowane bez zaprawy, bez docieplenia, bez szkodliwej chemii. Ekonomicznie, ekologicznie i energooszczędnie. Buduj z nami i przekonaj się, jak szybka i przyjemna może być budowa domu!

Marzysz o budowie własnego domu 3E? Skontaktuj się z nami, pomożemy na każdym etapie i przeprowadzimy Cię przez proces budowy od A do Z!