Inspektor nadzoru budowlanego i jego rola w procesie budowy domu

Rola kierownika budowy w procesie powstawania Twojego domu

Kluczową rolę w procesie realizacji inwestycji pełni kierownik budowy. Jest on odpowiedzialny za nadzór nad całym przebiegiem budowy od początku do końca. Jego podstawowe zadania to koordynacja prac związanych z budową, nadzór nad ich prawidłowym wykonywaniem oraz zapewnianie zgodności z projektem budowlanym i obowiązującymi przepisami prawa.

Zgodnie z prawem (art. 18 ust. 1 Prawo budowlane, art. 41 ust. 1 Prawo budowlane) zatrudnienie kierownika budowy jest obowiązkiem inwestora. Śmiało można zatem powiedzieć, że kierownik budowy czuwa nad tym, aby budowa była prowadzona poprawnie. Inwestor, który chce zweryfikować pracę kierownika budowy i podwykonawców, może zdecydować się na zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego (budowlanego).

Kim jest inspektor nadzoru inwestorskiego?

Zgodnie z Ustawą Prawo budowlane inspektor nadzoru inwestorskiego obok inwestora, kierownika budowy, kierownika robót i projektanta jest pełnoprawnym uczestnikiem procesu budowlanego. Jest on specjalistą, który reprezentuje interesy inwestora w czasie całego procesu budowy, kiedy ten nie może lub nie chce samodzielnie oceniać poprawności realizacji inwestycji.

Osoba pełniąca obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego musi posiadać uprawnienia do kierowania pracami budowlanymi w nieograniczonym zakresie. Ponadto inspektor nadzoru inwestorskiego musi być wpisany na listę członków Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa.

Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że inspektor nadzoru inwestorskiego pełni taką samą rolę, co kierownik budowy - trzeba jednak zaznaczyć, że są to dwie zupełnie różne funkcje, których nie należy ze sobą mylić. Rolą inspektora nadzoru inwestorskiego jest kontrolowanie, czy wszystkie osoby biorące udział w procesie budowy domu działają zgodnie z prawem, projektem budowlanym i normami technicznymi.

Kiedy można, a kiedy musimy wynająć inspektora nadzoru inwestorskiego?

Nadzór inwestorski nie jest konieczny przy każdym rodzaju inwestycji. Przez prawo jest on wymagany przy szczególnie trudnych realizacjach, np.:

• obejmujących budowę obiektów użyteczności publicznej, infrastruktury technicznej (np. mosty, drogi), obiektów przemysłowych, wielorodzinnych budynków mieszkalnych
• budynków o kubaturze większej lub równej 2500 m3,
• budynków o wysokości większej niż 15 m,
• budynków wpisanych do rejestru zabytków,
• budynków zawierających pomieszczenia zagrożone wybuchem.

Warto również wspomnieć, że w niektórych przypadkach organy administracji publicznej, takie jak nadzór budowlany, mogą nałożyć obowiązek wynajęcia inspektora nadzoru inwestorskiego. O tym, kiedy taki obowiązek może zostać nałożony, mówi dokładnie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dn. 19 listopada 2001 r. W pozostałych przypadkach to inwestor decyduje czy chce skorzystać z pomocy inspektora nadzoru inwestorskiego. Warto się na to zdecydować, jeśli nie posiada się wiedzy technicznej lub nie ma czasu czuwać nad procesem budowy domu.

Ile kosztuje zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego?

Koszty związane z zatrudnieniem inspektora nadzoru inwestorskiego mogą się różnić w zależności od kilku czynników. Z perspektywy inwestora warunki współpracy z inspektorem nadzoru inwestorskiego są zazwyczaj określane na podstawie szczegółowej umowy, która precyzuje zakres obowiązków, wynagrodzenie, harmonogram pracy oraz inne istotne kwestie. Inspektorzy nadzoru inwestorskiego mogą być zatrudniani zarówno na pełny etat, jak i w formie konsultacji, w zależności od potrzeb i specyfiki danego projektu budowlanego.

Ogólnie rzecz biorąc, koszt zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego zazwyczaj nie przekracza 3% wartości całej inwestycji. Warto jednak pamiętać, że jest to jedynie szacunkowa wartość, a ostateczna cena może się różnić w zależności od zakresu obowiązków inspektora, jego doświadczenia, renomy oraz regionu, w którym realizowana jest inwestycja.

Warto jednak podkreślić, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego zatrudnienie inspektora nadzoru nie jest konieczne. Aby prace przebiegały zgodnie z planem i sztuką budowlaną, wystarczy dobry kierownik budowy oraz solidna ekipa wykonawcza. Dlatego warto traktować ten koszt jako dodatkową opcję, a nie niezbędny element realizacji projektu budowlanego.

Inspektor nadzoru inwestorskiego - obowiązki prawne

Rola inspektora nadzoru inwestorskiego w procesie budowy określona jest w art. 25 Ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nim osoba pełniąca tę funkcję ma za zadanie przede wszystkim reprezentować inwestora na budowie. W praktyce obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego to:

• Kontrola zgodności prac budowlanych z projektem.
  Zapewnienie, że wszystkie prace budowlane są wykonywane zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz obowiązującymi normami technicznymi i przepisami prawa budowlanego.
• Nadzór nad jakością materiałów i wykonania.
  Sprawdzanie jakości używanych materiałów oraz prawidłowości wykonania prac budowlanych. Inspektor powinien upewnić się, że materiały spełniają wymagane normy i są stosowane zgodnie z zaleceniami producentów.
• Współpraca z kierownikiem budowy i wykonawcami.
  Inspektor nadzoru inwestorskiego współpracuje z kierownikiem budowy oraz wykonawcami, aby zapewnić płynny przebieg prac budowlanych. Uczestniczy w naradach i spotkaniach, rozwiązuje ewentualne problemy techniczne i organizacyjne.
• Odbiory częściowe i końcowe.
  Inspektor nadzoru inwestorskiego uczestniczy przy odbiorach poszczególnych etapów prac budowlanych oraz odbiorze końcowym inwestycji. Inspektor nadzoru inwestorskiego sprawdza, czy prace zostały wykonane zgodnie z projektem i na odpowiednim poziomie jakości, oraz sporządza odpowiednie protokoły.
• Kontrola bezpieczeństwa pracy.
  Inspektor nadzoru inwestorskiego monitoruje przestrzeganie przepisów dotyczących bezpieczeństwa i higieny pracy na placu budowy, dbając o to, aby prace były prowadzone w sposób bezpieczny dla pracowników i osób trzecich.
• Informowanie inwestora.
  Inspektor nadzoru inwestorskiego pełni rolę doradcy inwestora, dbając o jego interesy. Regularne informuje o postępie prac budowlanych, ewentualnych problemach, niezgodnościach z projektem oraz proponuje działania naprawcze.
• Rozwiązywanie sporów.
  W przypadku wystąpienia sporów lub problemów między inwestorem a wykonawcą, inspektor nadzoru inwestorskiego pełni rolę mediatora, pomagając w znalezieniu rozwiązań zgodnych z przepisami i interesami każdej ze stron.

Czym jest Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego - jego struktura i funkcje

Omawiając, jaka jest rola inspektora nadzoru inwestorskiego, warto też wspomnieć o Państwowym Nadzorze Budowlanym. Funkcja inspektora nadzoru inwestorskiego jest czasami przez inwestorów mylona z inspektorem nadzoru budowlanego, chociaż nie mają one ze sobą nic wspólnego.

Choć nazwy te brzmią podobnie zakres obowiązków obydwóch inspektorów jest diametralnie różny. Inspektor nadzoru inwestorskiego przede wszystkim nie jest urzędnikiem państwowym, a jego rolą jest dbać o interes inwestora budującego dom. Tymczasem inspektor nadzoru budowlanego jest przedstawicielem administracji publicznej, a dokładnie struktury administracyjnej nadzoru budowlanego. Ta jest efektem ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. W jej myśl zostały powołane trzy szczeble organów nadzorczych sprawujących kontrolę nad procesami budowlanymi w Polsce.

Najwyższym z organów jest Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (GINB), podległe są mu: wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego oraz powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Z ramienia tych organów działa inspektor nadzoru budowlanego, który sprawdza, czy obiektów budowlanych są wznoszone zgodnie z warunkami zabudowy i projektem budowlanym. Organy nadzoru budowlanego kontrolują prace budowlane i inspekcje budynków. Uprawnienia wojewódzkiego i powiatowego inspektora nadzoru budowlanego znajdziesz w poniższej tabeli.

Kiedy interweniuje PINB i kiedy należy się obawiać kontroli nadzoru budowlanego?

Nadzór budowlany kontrolę może prowadzić zarówno w trakcie budowy domu, jak i po jej zakończeniu. W niektórych przypadkach jest ona obowiązkowa, w innych niekoniecznie. Zasady jej przeprowadzenia określają przepisy z ustawy dn. 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

W przypadku domów jednorodzinnych obowiązek kontroli zachodzi tylko w momencie konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Oprócz tego zawsze można się też spodziewać kontroli doraźnej. Zwykle dotyczy ona weryfikacji informacji otrzymanych od osób trzecich np. o wadliwości budowli czy rzekomej samowoli budowlanej.

O terminie kontroli nadzór budowlany zawsze zawiadamia wcześniej. Zjawiając się na placu budowy powinien on okazać legitymacje oraz upoważnienie do przeprowadzenia inspekcji. Ta powinna się odbywać w obecności inwestora, kierownika budowy, wyznaczonego pracownika, właściciela lub zarządcy obiektu - jeżeli nie ma żadnej z opisanych osób, inspektor jako świadka może powołać inną osobę. Żadna z osób biorących udział w inspekcji nie może utrudniać pracy urzędnikowi, a na jego żądanie powinna okazać wszystkie dokumenty i udzielać odpowiedzi na pytania.

Jeśli inspektor nadzoru budowlanego dostrzeże nieprawidłowości, to może zażądać ich usunięcia, a także domagać się wykonania prób, badań, ekspertyz potwierdzających poprawność wykonania poszczególnych prac. Inspektor nadzoru budowlanego może też zarządzać przedstawienia dokumentów dotyczących wykorzystania materiałów. Warto tu zaznaczyć, że w uzasadnionych przypadkach, niektóre z nich mogą wymagać odkrycia ukrytych już elementów np. fundamentów, co wiąże się z dużymi kosztami.

W przypadku, gdy kontrola wykryje niezgodności z projektem budowlanym lub poważne zagrożenia to inspektor może nakazać wstrzymanie dalszych prac, a przy dużych błędach nałożyć karę. Grzywna nałożona przez nadzór budowlany to stawka 500 zł x współczynnik kategorii obiektu budowlanego x współczynnik wielkości obiektu budowlanego. Karę nalicza się osobno za każdą stwierdzoną nieprawidłowość, a następnie sumuje. Czas na jej zapłacenie wynosi 7 dni od otrzymania zawiadomienia. Za co można dostać taką karę?

• za zastosowanie źle dobranych materiałów budowlanych.
• za użytkowanie obiektu bez pozwolenia;
• za wykonywanie robót budowlanych bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia;
• za wykonywanie prac budowlanych niezgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym;
• za rozpoczęcie prac przed uprawomocnieniem się pozwolenia na budowę domu.

Podsumowanie

Inspektor nadzoru inwestorskiego nie odgrywa kluczowej roli w procesie budowlanym, ale może reprezentować interesy inwestora i dodatkowo weryfikować zgodność przebiegu prac z projektem oraz przepisami prawa. Staranności prowadzonych prac sprzyja przede wszystkim współpraca z doświadczonymi i profesjonalnymi wykonawcami – takich znajdziesz w DOM 3E.

Zależy nam na zapewnieniu najwyższego standardu realizacji inwestycji. Jeśli więc będziesz czuć się pewniej, gdy nad budową Twojego wymarzonego domu będzie czuwać niezależny inspektor, możesz być pewny, że będziemy z nim ściśle współpracować.

Skontaktuj się z nami i zrób pierwszy krok w kierunku realizacji planów budowlanych!