Wszystko, co powinieneś wiedzieć o adaptacji projektu do działki

Jak dobrze wybrać projekt gotowy domu?

Wybór projektu jest kluczowym etapem, który wymaga uwzględnienia wielu czynników. Projekt domu musi nie tylko spełniać Twoje estetyczne i funkcjonalne oczekiwania, ale także być dostosowany do charakterystyki działki, czyli do jej rozmiaru, topografii i przepisów lokalnych. Sprawdź, jak podejść do wyboru projektu domu i na co zwrócić szczególną uwagę.

Krok 1: Zapoznaj się z przepisami prawa miejscowego

Jeszcze przed zakupem projektu powinieneś sprawdzić przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla działki, którą posiadasz lub planujesz zakupić. Dokument ten określa m.in. przeznaczenie terenu (czy jest to teren pod zabudowę mieszkaniową, rolniczą czy leśną i jaki charakter ma ta zabudowa przedstawiać), możliwą powierzchnię zabudowy, odległość budynku od granic działki, obszar powierzchni biologicznie czynnej, wysokość budynku, kąt nachylenia dachu, a nawet kolor elewacji.

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możesz wystąpić do Urzędu gminy o warunki zabudowy (WZ) – są one wydawane każdorazowo na daną inwestycję.

Oba te dokumenty ułatwią Ci wybór projektu domu i przyspieszą przejście do procesu budowy. Warto podkreślić również, że im mniej zmian będziesz musiał wykonać w projekcie typowym, tym szybciej przystąpisz do budowy i tym lepiej dla Twojego portfela.

Krok 2: Wykonaj badania geotechniczne gruntu

Badania gruntu pozwalają scharakteryzować warunki panujące na działce i określić, jakie obciążenia grunt może wytrzymać. To kluczowa informacja przy projektowaniu fundamentów i konstrukcji budynku. W typowych projektach domów przyjmowane są proste warunki posadowienia, dlatego przy adaptacji projektu do działki projektant zawsze dostosowuje projekt do wykonanych badań geotechnicznych.

Wiedza o charakterystyce gruntu nie tylko umożliwia odpowiednio dostosować projekt do warunków panujących na działce, ale także pomoże w dokładniejszym wykonaniu kosztorysu i uniknięciu nieoczekiwanych kosztów.

Krok 3: Konsultacja z architektem

Jeśli masz już na oku kilka projektów domów, które spełniają Twoje oczekiwania i są zbliżone do warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, czas na skonsultowanie wyboru z architektem. Pomoże Ci on w interpretacji przepisów budowlanych, doradzi w ostatecznym wyborze i zajmie się adaptacją wybranego projektu.

Na spotkaniu z architektem możesz także ustalić zakres adaptacji projektu gotowego domu. Może on obejmować nie tylko adaptację do działki, ale także zmiany w układzie pomieszczeń, instalacji, optymalizację konstrukcji, zmianę technologii ściennej (np. z murowanej na SYSTEM 3E) czy systemu ogrzewania. W projektach typowych najczęściej projektuje się ogrzewanie gazowe, więc jest to dobry moment, by zastanowić się nad bardziej ekologicznymi rozwiązaniami, np. pompą ciepła (co wiąże się z wykonaniem dodatkowego projektu technicznego).

Uwaga! Każda zmiana w projekcie jest dodatkowo płatna. Dlatego często doradzamy naszym Klientom wykonanie projektu indywidualnego, ponieważ finalnie to rozwiązanie może się bardziej opłacać - zarówno na etapie prac projektowych, jak i podczas budowy. 

Krok 4: Umowa z architektem adaptującym

Pamiętaj, aby określić dokładnie zakres adaptacji z architektem i zawrzeć wszystko w umowie. To korzystne rozwiązanie dla obydwu stron, ponieważ w prosty i przejrzysty sposób podsumowuje ustalenia i zawiera wycenę, która jest wiążąca. Należy pamiętać, że każde kolejne zmiany mogą być dodatkowo płatne, dlatego też dobrze jest wszystko dobrze przemyśleć i skonsultować z projektantem.

Zmiany projektowe mają wpływ na koszt budowy – zwłaszcza te związane z instalacjami, wykończeniem elewacji i stolarką okienną. Pamiętaj, aby zawsze mieć z tyłu głowy budżet, jaki jesteś w stanie przeznaczyć na inwestycję i konsultować na bieżąco koszty poszczególnych rozwiązań.

Jeśli nie wiesz, gdzie szukać architekta, możesz zgłosić się do nas. Dysponujemy własnym biurem projektowym i możemy wykonać zarówno adaptację projektu gotowego domu lub przygotować go od zera.

Czym jest adaptacja projektu gotowego do działki?

Adaptacja projektu do działki jest niezbędna, aby uzyskać pozwolenie na budowę, ponieważ jest to obligatoryjna część dokumentacji projektowej. Polega ona na zlokalizowaniu danego budynku na działce w odniesieniu do warunków i parametrów działki, takich jak spadki terenu, relacji pomiędzy zabudową sąsiednią, istniejącymi lub projektowanymi sieciami, infrastruktury drogowej oraz prawa miejscowego. Projekt po adaptacji będzie uwzględniać również Twoje indywidualne wytyczne dotyczące ukształtowania terenu, mowa tu np. o oczku wodnym, zerdzewieniach czy pagórkach. Należy pamiętać, że to nie jest projekt urządzenia ogrodu.

Kto może dokonać adaptacji projektu?

Pomimo tego, że każdy gotowy projekt domu jest chroniony prawami autorskimi, można dokonać w nim określonych modyfikacji podczas adaptacji. Zmiany muszą być zgodne z listą zmian niewymagających zgody projektanta, która jest dołączona do projektu typowego. Jeśli zmiany wykraczają poza określony zakres, należy uzyskać na nie zgodę od właściciela praw autorskich, czyli projektanta.

Proces adaptacji musi być przeprowadzony przez uprawnionego architekta. Architekt adaptujący staje się odpowiedzialny za poprawność dokumentacji projektowej i zostaje jej współautorem.

Czego będzie potrzebować architekt do wykonania adaptacji projektu gotowego?

Niestety nie można po prostu dostarczyć projektu do architekta i na tej podstawie dokonać adaptacji. Poniżej przygotowaliśmy listę dokumentów, która będzie potrzebna:

• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy (tylko w momencie, gdy działka nie jest objęta MPZP). 
• Dokumentacja zakupionego projektu typowego w trzech jednakowych egzemplarzach.
• Aktualna mapa do celów projektowych, na którą architekt sporządzi projekt zagospodarowania terenu.
• Warunki techniczne dotyczące wykonania przyłącza gazowego, elektrycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego.
• Uzgodnienie zjazdu z zarządcą drogi, przy której leży nieruchomość
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów.

Niewykluczone, że będziesz musiał uzyskać również: 

• Decyzję o wyłączeniu działki z produkcji rolnej lub leśnej (w zależności od klasy).
• Uzgodnienia melioracyjne.
• Decyzję wodnoprawną.
• I inne, które są zależne od lokalizacji działki.

Jeśli liczba powyższych dokumentów delikatnie Cię przeraża, to pamiętaj, że decydując się na budowę domu z DOM 3E, możesz liczyć na wsparcie w formalnościach. 

Obowiązki architekta adaptującego

Co będzie musiał zrobić architekt, który zajmie się adaptacją gotowego projektu domu? Przede wszystkim przygotować kompletną dokumentację niezbędną do złożenia pozwolenia na budowę, czyli:

• Dostosować projekt domu do obowiązujących warunków zabudowy lub MPZP i zagospodarowania terenu. 
• Nanieść zmiany, które uwzględniają Twoje indywidualne preferencje. 
• Przygotować projekt zagospodarowania terenu, w tym część opisową. 
• Sporządzić kompletny zestaw dokumentów wymaganych do uzyskania pozwolenia na budowę lub do zgłoszenia budowy domu w urzędzie. 
• Dołączenie do projektu wszelkich wymaganych oświadczeń i zaświadczeń, np. charakterystykę energetyczną budynku. 

W drugim etapie projektant musi dokonać adaptacji projektu technicznego, który będzie uszczegółowiał przyjęte rozwiązania. Czyli:

• Sprawdzić poprawność założeń konstrukcyjnych fundamentu do lokalnych warunków gruntowych.
• Sprawdzić poprawność założeń konstrukcji dachu względem lokalnych warunków.
• W przypadku zmian w instalacjach, np. zmianie sposobu ogrzewania, wentylacji lub dodaniu instalacji fotowoltaicznej, konieczne jest wykonanie nowych projektów technicznych.

Ile trwa i ile kosztuje adaptacja projektu domu typowego?

Zarówno czas adaptacji, jak i jej koszt, zależą od stopnia skomplikowania projektu i ilości wprowadzonych zmian. Proces adaptacji trwa zazwyczaj od 3 do 6 tygodni, natomiast koszty trudno uśrednić, to kwestia bardzo indywidualna.

Cena wyjściowa adaptacji projektu domu waha się między 2200 zł a 3500 zł. Do tego należy doliczyć:

• Zmiany na życzenie inwestora, np. zmiana gabarytu budynku, układu pomieszczeń, powiększenie otworów okiennych, zmiany w konstrukcji, dodatkowe projekty instalacji itp. Ich koszt całkowity może przewyższać koszt samego projektu. 
• Opłatę za wykonanie map geodezyjnych, ok. 100-2000 zł. W zależności od wielkości działki.

Co po zakończonej adaptacji projektu?

Przed Tobą ostatni etap przed rozpoczęciem budowy wymarzonego domu! Następnym krokiem będzie wizyta w Urzędzie, gdzie będziesz musiał dostarczyć wszystkie niezbędne dokumenty, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę. Do Urzędu należy złożyć jedynie projekt zagospodarowania terenu i Projekt Architektoniczno-Budowlany. Projekt techniczny będziesz zobowiązany przekazać Kierownikowi Budowy dopiero przed przystąpieniem do prac budowlanych.

Czas na wybór ekipy wykonawczej, która zajmie się realizacją! Jeśli zdecydujesz się na kompleksowe usługi DOM 3E, możesz liczyć na wsparcie na każdym etapie: od prac projektowych przez kosztorysowanie, wsparcie w formalnościach, aż po budowę domu do stanu deweloperskiego. 

Skontaktuj się z nami, by omówić z Doradcą Technicznym 3E swoje plany budowlane. Po wstępnej konsultacji możesz liczyć na rekomendacje dotyczące kolejnych kroków, kontakt z architektem, konstruktorem i kosztorysantem. Wszystko w jednym miejscu, by maksymalnie ułatwić cały proces budowy domu, który nie należy do najprostszych.

Wypełnij formularz lub zadzwoń bezpośrednio do jednego z Doradców. Listę naszych ekspertów znajdziesz w zakładce kontakt.