Dokumentacja budowlana: kompleksowy przewodnik po formalnościach

Jaka dokumentacja budowlana potrzebna jest w 2024 roku?

Budowa domu to proces składający się z wielu etapów. Pierwszym z nich jest kupienie działki, a jeśli już ją posiadasz, zgromadzenie niezbędnych dokumentów. Bez nich rozpoczęcie budowy nie jest możliwe, a poczynienie jakichkolwiek prac związane jest z samowolą budowlaną, zagrożoną karą finansową. Lista formalności przed budową jest długa – od czego więc zacząć? 

Dla każdego inwestora najważniejsze będzie pozyskanie pozwolenia na budowę. Aby jednak je uzyskać, musisz zgromadzić szereg dokumentów, w tym projekt zagospodarowania działki, który jest kluczowy dla określenia planowanej drogi dojazdowej na terenie nieruchomości i uniknięcia konieczności uzyskania odrębnej zgody na jej budowę. Dokument ten jest niezbędny do wskazania w planie zagospodarowania przestrzennego planowanej drogi dojazdowej, co jest istotne w kontekście uzyskania pozwolenia na budowę. Wypełniony wniosek złożysz we właściwym urzędzie. 

Pozwolenie na budowę – najważniejszy dokument dla inwestora

Gromadzenie dokumentacji budowlanej warto rozpocząć od wystąpienia o pozwolenie na budowę. Jest to najważniejszy dokument dla inwestora, potwierdzający, że jego projekt budowlany jest zgodny z wymogami prawnymi i technicznymi, a także lokalnymi uregulowaniami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego. Obecnie jest ono niezbędne, jeśli planujesz budowę domu, którego powierzchnia będzie przekraczać 70m2. 

Ważnym krokiem jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co jest kluczowe dla zrozumienia wymagań dotyczących projektu budowlanego i zgodności z lokalnymi przepisami.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę wydaje Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta. Alternatywą dla uzyskania pozwolenia na budowę jest zgłoszenie budowy - to proces, który różni się od tradycyjnego pozwolenia wymaganiami i proceduralnymi.

W przypadku zgłoszenia budowy, inwestor musi dostarczyć określone dokumenty, takie jak plan zagospodarowania terenu czy projekt budowlany i może rozpocząć budowę po upływie określonego czasu od zgłoszenia, jeśli nie otrzyma odmowy od urzędu. Jest to znacząco inny proces niż uzyskanie pozwolenia na budowę, gdzie decyzję o wydaniu pozwolenia podejmuje Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB) w starostwie lub wydziale architektury w urzędzie miasta. 

W starostwie za wydanie dokumentu odpowiedzialny jest PINB. Do niego trafiają wnioski wraz dokumentacjom, on też podejmuje decyzję o wydaniu pozwolenia. W urzędach miasta zwykle wniosek rozpatrywany jest przez wydział architektury.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

W teorii uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest trudnym zadaniem – wystarczy złożyć wniosek z załącznikami, poczekać na jego rozpatrzenie, a następnie odebrać decyzję z urzędu. To jednak tylko teoria – w praktyce formalności przed budową są o wiele bardziej skomplikowane. 

Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, musisz sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeśli gmina takiego nie ma, to przed Tobą uzyskanie warunków zabudowy dla Twojej działki budowlanej. Wniosek o wydanie decyzji zabudowy dla działki możesz złożyć, jeszcze nie będąc jej właścicielem. Jego wydanie może trwać długie miesiące, dlatego najlepiej zrobić to jak najwcześniej, nawet już na etapie dopinania transakcji kupna gruntu.

MPZP / WZ wskazuje, jaki rodzaj zabudowy może znaleźć się na działce. Określa liczbę kondygnacji budynku, odległości między nieruchomościami, kolor dachu, styl zabudowy, a także wskazuje planowaną infrastrukturę drogową, wodociągową, handlową, usługową. MPZP sprawdzisz w Urzędzie Gminy/Miasta.

Dodatkowo, przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, konieczne jest dołączenie 'oświadczenia kierownika budowy' - dotyczy ono zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych oraz przejęcia odpowiedzialności za prowadzenie budowy. 

Jakie jeszcze dokumenty, oprócz projektu budowlanego, musisz posiadać, by otrzymać pozwolenie na budowę?

Znając warunki zabudowy pora na kompletowanie pozostałej dokumentacji, którą dołączysz do wniosku o pozwolenie na budowę. Ta niezbędna to:

• Oświadczenie wnioskodawcy o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• Warunki przyłącza przyszłego domu do mediów, czyli sieci wodociągowej, energetycznej, gazowej i kanalizacyjnej;
• Mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych w skali 1:500 wykonana przez uprawnionego geodetę;
• Projekt zagospodarowania terenu;
• Wypis z rejestru gruntów dla swojej działki i wyrys gruntów w jej bezpośrednim sąsiedztwie;
• Projekt architektoniczno-budowlany dopasowany do działki w trzech jednakowych egzemplarzach;
• Zezwolenie na zjazd z drogi, jeśli działka takiego nie posiada;
• Dokumentacja dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej, jeśli planujesz dom z dachem płaskim, dwu- lub wielospadowym;
• Oświadczenie projektanta oraz sprawdzającego o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
• Dokumenty, które będą poświadczać, że projektanci posiadają wymagane uprawnienia i zaświadczenia o wpisie do właściwej izby samorządu zawodowego.

Ile czeka się na pozwolenie na budowę?

Przepisy prawa nie wskazują jednoznacznie, ile wynosi czas oczekiwania na pozwolenie na budowę. Ten uzależniony jest od konkretnej sytuacji i skomplikowania projektu. Zwykle dokument wydawany jest w kilka tygodni, jednak w niektórych przypadkach rozpatrywanie wniosku może zająć do kilku miesięcy. Ustawowo nie powinien on być dłuższy niż 65 dni. 

Ile czasu jest ważne pozwolenie?

Pozwolenie na budowę jest dokumentem ważnym jedynie przez 3 lata od daty wydania. W tym czasie należy rozpocząć prace budowlane, ale nie jest konieczne ich zakończenie. Musisz jednak pamiętać, że zawieszając je na okres dłuższy niż 3 lata, konieczne będzie ponowne dopełnienie formalności.

Ile kosztują formalności związane z budową domu?

Koszt wydania pozwolenia na budowę nie jest wysoki. Samo zaświadczenie kosztuje 17 złotych w przypadku domów jednorodzinnych. Jeśli jednak w budynku ma być prowadzona działalność gospodarcza, to opłata naliczana jest od metra kwadratowego i wynosi 1 zł za każdy kolejny, przy czym nie może przekraczać 539 złotych.

Warto zaznaczyć, że chociaż sama cena pozwolenia na budowę nie jest wygórowana, to inwestor jest zobowiązany ponieść koszt szeregu opłat skarbowych, a także pozyskania dokumentacji budowlanej potrzebnej do wydania zaświadczenia. W efekcie ostateczny koszt może oscylować w okolicach kilku tysięcy, wliczając w niego przygotowanie projektu domu i mapy do celów projektowych.

Formalności przed budową: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – o czym jeszcze pamiętać?

Uzyskanie pozwolenia na budowę nie uprawnia jeszcze do wystartowania z pracami ziemnymi. Ich rozpoczęcie musisz zgłosić do Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wniosek składa się na 7 dni przed planowaną datą rozpoczęcia budowy. Zawiera on podstawowe informacje o przedsięwzięciu, a także zaświadczenie o uprawnieniach kierownika budowy. Ten ostatni jest zobowiązany również do prowadzenia dokumentacji budowlanej, czyli dziennika budowy – bez niego wydanie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości będzie niemożliwe. 

Dziennik budowy odgrywa kluczową rolę w procesie budowlanym, dokumentując etapy prac oraz wszelkie zdarzenia na budowie, co jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Jak załatwić formalności budowlane? Podsumowanie

Jak widzisz, formalności związanych z budową domu jest wiele, a ich dopełnienie zabiera nie tylko czas, ale często generuje duży stres. 

Pamiętaj, że nie musisz tracić swojego cennego czasu na bieganie po urzędach. Załatwienie formalności możesz powierzyć profesjonalnej firmie, np. DOM 3E. Skontaktuj się z nami i uzyskaj profesjonalną pomoc w skompletowaniu dokumentacji budowlanej.