Czy należy obawiać się nowych przepisów dotyczących budowy domu o pow. 70m2?

W dzisiejszych realiach budowa domu to niemałe wyzwanie. Część inwestorów decyduje się lub jest zmuszona do budowy systemem gospodarczym, co zwykle wiąże się z realizacją wymarzonego domu trwającą latami. Dane GUS z pierwszego kwartału 2021 r. mówią o potrzebnych około 41 miesiącach. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest powierzenie nie tylko budowy, ale całego procesu budowlanego wyspecjalizowanej firmie. Takie rozwiązanie, jest nie tylko szybsze, ale i bezpieczniejsze. Firmy takie jak DOM 3E prowadzą cały proces od momentu pomysłu, poprzez prace projektowe, procedury formalne na realizacji budynku kończąc. Co ważne, inwestor na każdym etapie procesu budowlanego ma pełny wgląd w informacje odnośnie do zaawansowania prac, ich czasu trwania oraz kosztu.

Dotychczasowe ścieżki proceduralne przewidywały dwa tryby uzgodnień niezbędnych do rozpoczęcia budowy tj. pozwolenie na budowę oraz zgłoszenie. Od 3 stycznia 2022 r w ramach Polskiego Ładu weszły w życie przepisy umożliwiające budowę domu o powierzchni zabudowy do 70 m2, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wystarczy tylko zgłoszenie, by realizować inwestycję w uproszczonym trybie. Z tej opcji zapewne będzie chciało skorzystać wielu inwestorów. Na co powinni oni zwrócić uwagę i , o czym wiedzieć?

Należy pamiętać, że budowa domu na podstawie nowych przepisów wiąże się z szeregiem określonych wymagań i nie każdy dom będziemy mogli wybudować na ich podstawie. Ustawodawca jasno określił jakie to wymagania dla budynku mieszkalnego:

• powierzchnia zabudowy do 70 m2;
• budynek jednorodzinny, wolnostojący;
• nie więcej niż dwie kondygnacje;
• obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany;
• zbudowany na własne cele mieszkaniowe.

Inwestor będzie musiał złożyć odpowiednie oświadczenia, by skorzystać z tych przepisów. I tu pojawiają się pierwsze wątpliwości. Inwestor składa oświadczenia: że budowa będzie prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych; że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową; że dokumentacja jaką załącza do zgłoszenia jest poprawna. Inwestor bierze na siebie dużą odpowiedzialność. Odpowiedzialność w zakresie poprawności wykonywanych prac budowlanych oraz odpowiedzialność za bezpieczeństwo i zdrowie pracowników na budowie. – mówi Mateusz Goździkiewicz, główny architekt firmy DOM 3E

Uproszczona formuła nie zwalnia jednak Inwestora, czyli także osoby fizycznej z obowiązku projektowania i realizacji domu zgodnie z obowiązującymi przepisami, i wiedzą techniczną. Należy pamiętać, że do przygotowania dokumentacji projektowej do zgłoszenia nadal potrzebny jest architekt. Nowe przepisy pozwalają na rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 od razu po dokonaniu zgłoszenia, pod warunkiem dołączenia do niego  projektu architektoniczno-budowlanego wraz z projektem zagospodarowania terenu, a samą inwestycję należy prowadzić na podstawie projektu technicznego. Projekt musi być zgodny zobowiązującym dla działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy. Zgodnie z regulacjami, budowa domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² będzie podlegała obowiązkowi zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o rozpoczęciu oraz o zakończeniu budowy. Uproszczona formuła nie zwalnia Inwestora z odpowiedzialności za inwestycję i dopełnienia wszystkich formalności.

– To sprawia, że tych dokumentów jest dużo. I trzeba poświęcić sporo czasu, aby je dobrze przygotować i wypełnić. Dlatego pojawia się pytanie – czy nie lepiej skorzystać z pomocy wyspecjalizowanej firmy i jej architekta, który wprowadzi nas w tajniki budowania i jednocześnie fachowo rozwiąże za nas szereg dylematów. Samodzielne budowanie jest wyzwaniem, mimo to wiele osób  poświęca się temu zajęciu. Oznacza to jednak wiele godzin dodatkowego czasu na uczenie się nowej profesji i to bez gwarancji, że efekt będzie zgodny z założeniami. Architekt zdejmie z inwestora obowiązek pamiętania o całym szeregu trudnych spraw. Jednocześnie pomoże dopasować wybrany projekt domu do realnych i przyszłych potrzeb jego mieszkańców. Architekci znają nie tylko obowiązujące przepisy, ale również lokalne realia, zarówno jeśli chodzi o urzędy, instytucje infrastrukturalne, usługodawców, ale i specyfikę terenu oraz inne czynniki, które mogą wpływać na późniejsze warunki mieszkania. Jeśli już mamy taką działkę pod zabudowę, to wśród tych zadań, które powinny być zawsze uwzględnione w planie aktywności związanych z budową domu jest poznanie jej charakterystyki. Nie ma nigdy działki, co do której można powiedzieć z góry, że jest idealnie dopasowana do konkretnego projektu – tłumaczy Mateusz Goździkiewicz, główny architekt firmy DOM 3E .

Dlatego eksperci radzą, aby obligatoryjnie sprawdzić działkę, zarówno pod względem jej uwarunkowań formalno-prawnych, jak i gruntowych. Na działce, na której chcemy wybudować dom, a w przyszłości inne obiekty, np. garaż, wiatę czy budynki gospodarcze powinny zostać wykonane badania geotechniczne. Ta często pomijana czynność, jest niezwykle ważna, gdyż pomoże projektantom dobrać odpowiedni sposób posadowienia projektowanych budynków i prawidłowo zaprojektować fundamenty oraz konstrukcję budynku. Zbadanie terenu działki nie jest szczególnym wydatkiem, a może uchronić nas w przyszłości przed bardzo poważnymi problemami, które na wstępnym etapie prac warto rozpoznać i wyeliminować. Mając sprawdzoną i zbadaną działkę można dopasować już bardzo precyzyjnie wybrany przez inwestora projekt domu. Wśród wielu projektów dostępnych na rynku coraz większą popularność zyskują te, które dają możliwości budowania łączącego ekologię, funkcjonalność i optymalizującego koszty, zarówno na etapie budowy, jak i te ponoszone później podczas mieszkania w takim domu.

Branża budowlana rządzi się swoimi prawami. Wynika to z jej specyfiki, która kształtowana jest przez wielu uczestników procesu budowlanego – inwestorów, urzędników, projektantów, wykonawców. Dodatkowo ogromny wpływ na branżę budowlaną mają ceny i dostępność materiałów budowlanych oraz kwalifikacje i dostępność wykonawców. Od kilku lat na rynku budowlanym zachodzą zmiany, pojawiają się problemy z dostępnością materiałów budowlanych, wzrasta ich cena. Zmniejsza się liczba dostępnych i wykfalifikowanych firm wykonawczych, co skutkuje wzrostem kosztów. Dlatego myśląc o własnym domu na samym początku koniecznie trzeba zrobić dokładny plan kolejnych działań i dokonać ważnych wyborów.

-Warto przemyśleć, czy, mimo mniejszej ilości wymogów, budowa, tzw. własnym sumptem bez kierownika budowy, z różnymi firmami wykonawczymi będzie gwarantować wybudowanie takiego domu jaki rzeczywiście chcemy mieć? Bezpiecznego, funkcjonalnego, zdrowego i energooszczędnego? Tutaj do rozważenia jest jednak szereg argumentów. Dlatego bardziej atrakcyjna i bezpieczniejsza niż budowanie samemu, staje się dla wielu indywidulanych osób zasadność wyboru kompetentnego wykonawcy. Właśnie po to, aby nasz gotowy dom rzeczywiście dawał przyjemność z mieszkania, a jego użytkowanie nie stało się pasmem napraw i kosztownych poprawek budowlanych warto jego realizację powierzyć fachowcom – podkreśla Mateusz Goździkiewicz, główny architekt spółki DOM 3E

Profesjonalny projekt domu powinien zakładać rodzaj technologii do wykorzystania w czasie budowy oraz wskazywać najbardziej właściwe materiały budowlane. Na rynku jest dostępnych bardzo wiele technologii, ich koszty są porównywalne, dlatego coraz większego znaczenia nabierają rozwiązania gwarantujące szczególne właściwości ekologiczne, energooszczędne i użytkowe. Dom ma być i funkcjonalny, i zapewniać właściwe warunki do zdrowego życia na długie lata, dlatego rosnącym zainteresowaniem potencjalnych inwestorów cieszą się materiały budowlane z naturalnych składników. Jedną z nowości dostępnych na rynku jest perlit wykorzystywany w SYSTEM 3E, to unikatowa opatentowana polska technologia. Budowa z wykorzystaniem elementów SYSTEM 3E z naturalnego perlitu nie wymaga dodatkowego docieplenia ścian nieekologicznym styropianem oraz daje gwarancję zachowania restrykcyjnych norm ciepłochłonności. Wykorzystanie bloczków perlitowych pozwala na ograniczenie ilości niezbędnych do budowy materiałów. Dodatkowo pozwala wyeliminować z procesu mokrą zaprawę i tym samym budować dom w niemal każdych warunkach pogodowych. Ściany z perlitu zapewniają korzystne właściwości w pomieszczeniach, są odporne na pleśń, grzyby, dzięki czemu są idealne dla alergików. Technologia SYSTEM 3E pozwala realnie optymalizować proces budowy, znacznie obniżyć koszty oraz dzięki bezspoinowej budowie ścian, wykluczyć szkodliwe substancje chemiczne.

Mimo, pewnych regulacyjnych ułatwień droga do własnego domu 70 metrowego jest jednak poważnym zadaniem. Dlatego warto wziąć pod uwagę rady ekspertów i budować dom także 70 metrowy z zachowaniem tych wymogów i zasad, które charakteryzują standardowo prowadzone budowy. Pomocni będą w tym procesie specjaliści, którzy zagwarantują nam uzyskanie wysokiej jakości robót budowlanych, oraz ich wykonanie zgodnie z obowiązującymi przepisami i najlepszą wiedzą techniczną. Gdy połączymy pracę fachowców z ekologiczną technologią uzyskamy zdrowy dom, zapewniający komfort koegzystencji z naturą. Taki dom zyska też dodatkowy atut – atrakcyjności z punktu widzenia rynku. Jeśli właściciel będzie chciał go w przyszłości sprzedać, to ewidentne walory zdrowotne i gwarantowane fachowe wykonanie budynku będą atutem na coraz bardziej konkurencyjnym rynku domów mieszkalnych w Polsce.