Czy budowa domu na działce leśnej jest możliwa?

Czym jest działka leśna?

O tym, czym jest działka leśna, mówi prawo. Zgodnie z ustawą o lasach z dn. 28 września 1991 roku i ustawą o podatku leśnym z dn. 30 października 2002 roku działką leśną jest grunt o powierzchni co najmniej 0,1 ha, pokryty roślinnością leśną, przeznaczony do produkcji leśnej, stanowiący rezerwat przyrody będący częścią parku narodowego lub wypisany do rejestru zabytków. Warto tu też podkreślić, że prawo za działkę leśną uznaje nie tylko teren zalesiony, ale także m.in.:

• szkółki, drogi i parkingi leśne,
• miejsca składowania drewna,
• linie podziału przestrzennego.

To, czy masz do czynienia z działką leśną, sprawdzisz w EGiB (Ewidencji Gruntów i Budynków).

Kto może kupić działkę leśną?

Działki leśne często utożsamiane są z tymi rolnymi. Wiele osób uważa, że ich nabycie wiąże się z podobnymi ograniczeniami – tak jednak nie jest. Działkę leśną nabyć może każdy, nawet osoby nieprowadzące działalności w zakresie produkcji leśnej. Miej jednak na uwadze, że prawo pierwokupu należy do Lasów Państwowych.

Czy i co można wybudować na działce leśnej?

Brak obwarowań w kwestii zakupu oraz niskie ceny sprawiają, że inwestorzy przychylnym okiem patrzą na grunty leśne. Często ulokowane z dala od miasta, w pobliżu zieleni są idealnym miejscem na wybudowanie jedno- lub wielorodzinnego domu. Zanim, jednak zakupisz działkę leśną pod budowę, warto się zorientować, czy prowadzenie prac budowlanych będzie na niej w ogóle możliwe.

Co do zasady działki leśne nie są przeznaczone na cele budownictwa mieszkalnego. W niektórych przypadkach możliwe jest jednak odlesienie, czyli zmiana kategorii działki. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych grunty, które mogą być objęte tą procedurą to te, dla których sporządzono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Jak odlesić działkę?

Odlesienie działki jest procedurą formalną. Wymaga przeprowadzenia okresowej czynności – złożenia odpowiednich dokumentów i zyskania zgód urzędowych. Jeśli grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to zmiana kategorii działki zajmie ok. 1-2 miesiące.

Inaczej wygląda sytuacja, jeśli zachodzi konieczność wprowadzenia zmian w MPZP lub w ogóle jego opracowania – wtedy odlesienie działki może trwać nawet lata i nie zawsze zakończy się pozytywnie.

Eksperci podpowiadają, że szansę na sukces zwiększa podział działki na część mniej i bardziej zalesioną, a następnie w pierwszej kolejności rozpoczęcie procedury dla tej pierwszej.  

Zmiana kategorii działki, czyli jak odlesić działkę krok po kroku

Odlesienie działki polega na zmianie jej przeznaczenia oraz wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej. Decyzję w zakresie zmiany przeznaczenia wydaje marszałek województwa. Podstawą do tej pozytywnej jest opinia Izby rolniczej, że zmiana kategorii działki nie wpłynie negatywnie na gospodarkę leśną. Wniosek do marszałka województwa w imieniu inwestora składa wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Uzyskanie pozytywnej decyzji marszałka województwa pozwala złożyć wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Dokument ten składa się do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych (RDLP), dołączając do niego:

• Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunkach zabudowy
• Zgodę marszałka województwa na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych
• Akt własności działki np. akt notarialny, decyzja sądu o nabyciu spadku
• Opis trakcyjny lasu w miejscu wyłączenia, który zawiera informacje o wieku i gatunku drzewostanu, typie siedliskowym lasu, zadrzewieniu, klasie bonitacyjnej – potwierdzony przez starostę lub służby Lasów Państwowych
• Plan zagospodarowania działki na podstawie mapy projektowej tzw. plan wyłączenia.
• Pozytywna decyzja dyrektora regionalnego dyrekcji Lasów Państwowych uprawnia do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Jak odlesić działkę bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Więcej czasu zajmie zmiana kategorii działki, jeśli nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji pierwszym krokiem jest złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy działki – taki dokument musisz uzyskać, zanim jeszcze zwrócisz się do marszałka województwa o zmianę przeznaczenia gruntów.

Aby możliwe było wydanie warunków zabudowy dla działki leśnej, muszą zachodzić poniższe warunki:

• Co najmniej jedna działka sąsiadująca z tą leśną ma zabudowania – na ich podstawie określi się wymagania dla mającej powstać nieruchomości
• Teren jest uzbrojony w stopniu wystarczającym do przeprowadzenia budowy lub też możliwe jest wykonanie takiego uzbrojenia
• Działka ma dostęp do drogi publicznej.

Decyzja o wydaniu warunków zabudowy wydawana jest przez gminę. Składając do urzędu wniosek, dołącz do niego kopię mapy zasadniczej, zaświadczenie o dostępie do mediów, koncepcje zagospodarowania działki, projekt zabudowy.

Jak usunąć drzewa z działki leśnej?

Uzyskanie wszystkich dokumentów nie oznacza, że od razu możesz zaczynać budowę. Przed startem prac konieczne jest jeszcze usunięcie drzew z działki.

• topole, wierzby, klony jesionolistne i srebrzyste, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza 80 cm;
• kasztanowce zwyczajne, robinie akacjowe, platany klonolistne o obwodzie pnia nieprzekraczającym 65 cm;
• pozostałe drzewa – jeśli obwód pnia nie jest większy niż 50 cm

- możesz usunąć bez pozwolenia na wycinkę, jeśli jednak na Twojej działce rosną inne gatunki, konieczne będzie uzyskanie jeszcze tego dokumentu. Prośbę o możliwość wycinki powinieneś kierować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Ile kosztuje zmiana kategorii działki na budowlaną?

Wcześniej wspominana opłata za przedwczesną wycinkę drzew to nie jedyny koszt, jaki musisz podjąć, chcąc zmienić działkę leśną na budowlaną. Kolejnym jest ten związany z wyłączeniem działki z produkcji leśnej. Opłata za to składa się z trzech składowych.

Należność

Należność jest najwyższą częścią opłaty, jaką musisz ponieść. Jej wysokość nie jest stała i oblicza się ją na podstawie wzoru SW XTSL CGUS = Należność, gdzie

• SW oznacza powierzchnię, którą chcesz wyłączyć w produkcji leśnej podaną w hektarach;
• XTSL to współczynnik uzależniony od typu siedliskowego lasu ustalany przez lokalne Nadleśnictwo;
• CGUS – średnia cena sprzedaży 1 m³ drewna podana przez GUS na dany rok.

W przypadku, gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną, pobierana jest należność w wysokości 150%. Musisz jednak wiedzieć, że istnieje możliwość jej pomniejszenia o wartość o wyłączonego spod produkcji leśnej gruntu wg stawek obrotu gruntem w danej miejscowości. Wartość ta musi być ustalona przez rzeczoznawcę.

Opłata roczna

Opłata roczna będziesz musiał płacić aż przez 10 lat od daty wyłączenia działki z produkcji leśnej. Jej wysokość wynosi 10% m³ z wcześniej wyliczonej należności i pomnożone przez aktualną średnią cenę sprzedaży 1 m³ drewna podaną przez GUS na dany rok.

Odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu

Wycinka drzew z działki budowlanej wymaga nie tylko zezwoleń, ale i opłat. Pobierane są one, jeśli działka ma powierzchnię większą niż 0,05 ha. W takim wypadku naliczana jest tzw. opłata za przedwczesną wycinkę drzew.

Czy można bezpłatnie odlesić działkę?

Dobrą informacją jest ta, że w przypadku, gdy działkę leśną chcesz przeznaczyć pod budowę domu, a jej powierzchnia nie przekracza 500 m² (w przypadku budynku wielorodzinnego darmowe jest wyłączenie 200 m² na każdy lokal mieszkalny w budynku) to opłaty za odlesienie nie są pobierane.

Warunkiem jest to, że w obrębie 500 m² znajdzie się zarówno dom, jak i droga dojazdowa, ogrodzenie, ogród, doprowadzenie mediów. Pozostała część działki traktowana jest jako las, a więc obowiązują na nich wszystkie ograniczenia z tego wynikające – w praktyce na części nie odlesionej nie zasadzisz trawnika, nie założysz warzywniaka, ani nawet nie wytniesz drzew.  

Odlesienie działki z DOM 3E

Samodzielne przeprowadzenie procesu odlesienia działki jest zadaniem czasochłonnym. Wymaga również bardzo dobrej znajomości przepisów. To, dlatego coraz więcej osób decyduje się na skorzystanie z pomocy profesjonalistów. Na taką mogą liczyć inwestorzy, którzy na generowanego wykonawcę wybrali DOM 3E. Kompleksowa oferta DOM 3E obejmuje przygotowanie oraz pozyskanie dokumentów, a także potrzebnych pozwoleń na budowę.

Jak odlesić działkę? Podsumowanie

Działka budowlana pod lasem, z  dala od miejskiej wrzawy i hałasu to marzenie wielu osób. Drogą, którą wybierają, często jest zakup gruntów leśnych i zmiana ich kategorii. Za tym rozwiązaniem przemawiają przede wszystkim ich niższe ceny niż działek budowlanych, a nawet rolnych. Kupując działkę leśną z myślą o budowie, musisz pamiętać o odlesieniu. Proces ten jest jednak nie tylko czasochłonny, ale i kosztowny, a dodatkowo nie zawsze kończy się pozytywnie. Czy więc warto? Inwestorzy uważają, że tak, bowiem odlesiona działka umożliwia znaczne obniżenie kosztów budowy domu.