10 kroków do efektywnego zarządzania budżetem budowlanym

Ile kosztuje budowa domu?

Zacznijmy od tego, że koszty budowy domu podawane w internetowych poradnikach najczęściej są... błędne. Dlaczego tak jest?

• jedni podają ceny netto, inni brutto;
• istnieje kolosalna różnica pomiędzy zakresem prac i kosztem budowy: stanu surowego otwartego, zamkniętego czy deweloperskiego;
• w niektórych źródłach podane są ceny samych materiałów, natomiast w innych zawarto koszty materiałów, robocizny oraz wszystkich pozostałych elementów;
• ceny często są uśrednione – nie uwzględniają lokalnej specyfiki, materiałów czy indywidualnych uwarunkowań.

- Racjonalne planowanie kosztów budowy domu może istotnie zmniejszyć stres związany z całym projektem, a nawet przynieść oszczędność. W budownictwie jednorodzinnym wypracowaliśmy już pewne schematy i zasady, którymi postanowiliśmy się w niniejszym materiale podzielić z Inwestorami. - mówi Mateusz Fereniec, Kierownik działu ofertowego w DOM 3E.

Zapraszamy do lektury!

10 kroków do efektywnego zarządzania budżetem budowlanym

1. Analiza sytuacji finansowej

Większość Polaków przekracza budżet założony na budowę domu. Przyczyny szukamy zwykle w rosnących cenach materiałów budowlanych, a nie w zbyt optymistycznych założeniach wstępnych. Rozpoczęcie budowy domu należy zacząć od dokładnej analizy swojej sytuacji finansowej. Czy będzie to rozmowa z doradcą, czy zamówienie raportu w BIK, im większa świadomość, tym łatwiej zebrać kapitał potrzebny na budowę domu. 

Rozpoczęcie całego procesu wiele miesięcy wcześniej pozwala Inwestorowi spokojnie zaplanować wydatki i metody finansowania.

Warto wiedzieć: Mało kto zdaje sobie sprawę z tego, że im niższa ocena w BIK, tym bank może gorzej ocenić ryzyko podczas udzielania kredytu i pobrać w związku z tym wyższą prowizję od kredytu hipotecznego. To różnice na poziomie najwyżej 0,5-1 proc., ale przy kredycie na setki tysięcy złotych przekłada się to na realne dodatkowe wydatki, których można łatwo uniknąć, jeśli w porę zadba się o swój scoring.

2. Bufor finansowy

Inwestor szukający oszczędności w budownictwie planuje zwykle jak najmniejszy budżet. To błąd.

Czy wiesz, że... materiały czy usługi, które mogą przynosić pozorne, chwilowe oszczędności, często w dłuższej perspektywie są tylko źródłem problemów?

Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest bufor finansowy w wys. 10-20 proc. planowanych kosztów budowy domu. Jeśli zajdzie taka potrzeba, będzie można dzięki niemu pokryć nieprzewidziane wydatki, zamiast na siłę szukać oszczędności w niepewnych rozwiązaniach (np. gorsza niż zakładana ekipa czy tańsze materiały, by zaoszczędzić kilka tys. zł).

3. Dofinansowania, ulgi, dotacje

Ilość dostępnych obecnie dofinansowań może zaskoczyć. Dzięki programom takim, jak Czyste Powietrze, Mój Prąd czy uldze termomodernizacyjnej można zmniejszyć koszty m.in.:

• zakupu okien i drzwi,
• wymiany pieców,
• montażu i zakupu pompy ciepła,
• montażu i zakupu systemów rekuperacji powietrza,
• montażu systemu ogrzewania podłogowego.

Do tego są też programy dofinansowań do oprocentowania kredytów (choć głównie dla osób, które budują dom po raz pierwszy i nie miały wcześniej mieszkania). O dofinansowaniach do budowy domu dowiesz się więcej z naszego artykułu Sprawdź o jakie dofinansowania do budowy domu możesz wnioskować.

4. Wybór materiałów

Kolejny element zarządzania budżetem budowlanym to zakup odpowiednich materiałów budowlanych. Istnieje kilka szkół: niektórzy wolą kupować każdą rzecz osobno, szukając najtańszych ofert; innym łatwiej jest kupić wszystko w jednym miejscu i wynegocjować rabat. Jedno jest pewne: jeszcze przed zakupami warto porównać koszty budowy w konkretnym systemie, biorąc pod uwagę:

• transport materiałów budowlanych na miejsce,
• koszty ogrzewania domu wybudowanego w konkretnej technologii,
• czas potrzebny na budowę i związane z tym dodatkowe koszty,
• wynagrodzenia ekip, które stosują konkretną technologię.

Jak widać, zarządzanie budżetem budowlanym na etapie zakupów to coś więcej niż porównanie cen w Internecie. 

- Pamiętajmy, że bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia ciężko jest uwzględnić wszystkie niezbędne pozycje w budżecie - mowa zarówno o materiałach konstrukcyjnych, jak i o badaniach gruntu, materiałach do wykonania instalacji sanitarnych, elektrycznych, drzwiach itp. W DOM 3E bierzemy opracowanie kosztorysu szczegółowego na siebie. Stanowi on załącznik do umowy o roboty budowlane i jest także gwarancją ceny - warto dodać, że nie jest to standard w branży budowlanej - dodaje Anita Piróg, Specjalista ds. ofertowania w DOM 3E.

5. Dodatkowe koszty materiałów

Zazwyczaj im krótsza droga od producenta na plac budowy, tym oszczędności mogą być większe. Warto przy tym pamiętać, że internetowe cenniki często wprowadzają w błąd, nie podając pełnych kosztów transportu czy materiałów niezbędnych do montażu.

Przykład: Na cenę ściany z cegieł składają się ceny cegieł, zaprawy, ocieplenia i robocizny. Murowanie ścian trwa zwykle ok. 5 tygodni.

Przykład: Na cenę ścian z perlitu składa się cena elementów perlitowych (stawianych bez zaprawy) i robocizny. Stawianie samych ścian z perlitu trwa ok. 2 tygodnie (wygląda to tak, jak np. tu: Budowa domu z perlitu w Szczekocinach).

Powyższe przykłady pokazują, że planując koszty budowy domu trzeba wziąć pod uwagę nieco więcej, niż samą cenę cegły, drewna czy elementu 3E. 

6. Zakupy rozłożone w czasie

Kolejny aspekt związany z materiałami budowlanymi dotyczy rozłożenia w czasie zakupów. W rekordowym 2022 r. ceny materiałów wzrosły o 34 proc. w stosunku do cen z 2021 r. To pokazuje, że może się opłacać rozejrzeć za oknami czy drzwiami odpowiednio wcześniej i porównać ceny w kilku miejscach.

Podpowiadamy: Jeśli sam tworzysz listę niezbędnych materiałów do budowy domu, pamiętaj, aby szukać u lokalnych dostawców. Dzięki temu zaoszczędzisz m.in. na transporcie.

7. Prefabrykacja

Dziś na większości placów budowy na Zachodzie Europy da się znaleźć jakieś prefabrykowane elementy. Czy będą to gotowe moduły, czy szkielety drewniane lub bloczki perlitu, warto zdawać sobie sprawę z tego, że prefabrykacja może przynieść znaczne oszczędności:

• szybsza budowa oznacza większą niezależność od pogody czy ekip budowlanych;
• prefabrykowane elementy są kupowane z wyprzedzeniem – Inwestor nie musi już obawiać się zmian cen materiałów budowlanych;
• planowanie kosztów budowy domów jest prostsze, a ryzyko „niespodzianek” - mniejsze.

8. Wybór wykonawców

O wyborze wykonawców napisaliśmy osobny tekst. Dla efektywnego zarządzania budżetem budowlanym to jeden z najważniejszych czynników. Co ważne, nie warto jednak kierować się samą ceną robocizny. „Podejrzanie” tania ekipa może przysporzyć dodatkowych problemów na dalszych etapach budowy. Lepsze będzie połączenie rozsądnej stawki z dużym doświadczeniem i bogatym portfolio realizacji.

Podpowiadamy: Pamiętaj, że jeśli decydujesz się na kompleksową budowę z jednym wykonawcą, początkowa wycena zawsze będzie wyższa. Dlaczego? Ponieważ pod uwagę brany jest całkowity koszt budowy domu, obsługuje Cię zespół specjalistów, dzięki czemu nie musisz obawiać się kosztownych błędów wykonawczych i nie musisz poświęcać swojego cennego czasu na koordynację budowy. Z firmą wykonawczą zawsze podpisujesz umowę, która zabezpiecza interesy obydwu stron.

9. Umiejętność negocjacji

Warto zadawać konkretne pytania i porównywać ceny podawane przez ekipy czy składy budowlane, pamiętając, że nie istnieje jeden uniwersalny sposób na planowanie kosztów budowy domu. Wiele zależy od terenu, technologii czy wielkości domu, choć niekiedy mądre decyzje projektowe (np. lukarna czy okna dachowe, piwnica czy jej brak) mogą się przełożyć na dziesiątki tysięcy złotych oszczędności. 

Warto również negocjować ceny materiałów budowlanych. Trudno to zrobić przez internet, ale w składach budowlanych czy u dostawców bezpośrednich da się dostać kilkuprocentowe rabaty. Budując z kimś lub stawiając kilka budynków jednocześnie (np. garaż, domek dla gości), można wykorzystać efekt skali i dodatkowo zaoszczędzić na cenie jednostkowej materiałów budowlanych.

10. Jak kontrolować efekty prac?

Bardzo częstym błędem wykonawców jest nieumiejętność kontrolowania procesu budowy domu. - Laikowi dość trudno sprawdzić jakość drewna z tartaku czy efekty prac murarza. Nieco łatwiej jest przy technologiach prefabrykowanych, gdzie każdy element jest taki sam, więc kontrola jest łatwiejsza. - wyjaśnia Leszek Lebiedziński, Kierownik Budowy w DOM 3E.

Planowanie kosztów budowy domu: podsumowanie

Jak widać, wbrew popularnej opinii, większość „nieprzewidzianych” wydatków podczas budowy domu da się z wyprzedzeniem zaplanować. Wszystko jest kwestią właściwego zarządzania budżetem budowlanym. Tę umiejętność opanowuje coraz więcej Polaków – mamy nadzieję, że również dzięki poradnikom takim, jak ten. 

Jeśli planowanie budżetu Cię nie przeraża i skłaniasz się do budowy metodą gospodarczą, pobierz naszego e-booka, który ułatwi Ci zaplanowanie budżetu. Natomiast, jeśli zależy Ci na kompleksowej obsłudze, skontaktuj się z naszym Doradcą, aby dowiedzieć się więcej o wsparciu, jakie możemy Ci zapewnić.